ממ״ד בקומה שנייה בבית פרטי: מה אפשר ומה התקנות דורשות

ממ״ד בקומה שנייה אפשרי, אבל לא כחדר שעומד לבד. לפי תקנה 201, ממ״דים בקומות שונות נבנים זה מעל זה, וקירות הממ״ד התחתון ממשיכים עד היסודות.[1] במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה נקבע במפורש שאין להקים ממ״ד בקומה עליונה בלי ממ״ד מתחתיו.[2] סטייה אפשרית רק באישור הרשות המוסמכת.

מה קובעת תקנה 201

תקנה 201 לתקנות ההתגוננות האזרחית קובעת שלושה דברים:[1]

1. ממ״דים שאינם באותה קומה נבנים זה מעל זה, כ"מגדל" מוגן.
2. קירות הממ״ד התחתון ממשיכים עד היסודות.
3. כשהממ״ד נבנה מעל קומת עמודים (קומה מפולשת), לפחות 70% מהיקף קירותיו ממשיכים עד היסודות.

הרשות המוסמכת רשאית לאשר סטייה מהכללים האלה, אם המתכנן מוכיח שהמבנה יציב.[1] במילים פשוטות: ממ״ד בקומה השנייה לא "יושב" על תקרה רגילה. הוא צריך המשך מבני עד היסודות, ואת הפתרון קובעים המהנדס ופיקוד העורף.

תקנות 30א–30ג: כלל ברור לקומה העליונה

בתקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה, לבתים צמודי קרקע ולבניינים עד 2 קומות, נקבע:[2]

• "לא תתאפשר הקמת ממ״ד בקומה עליונה בלא הקמת ממ״ד מתחתיו" (תקנה 30ב(5)(א)).
• ממ״ד בקומת הקרקע בלי ממ״ד מעליו דורש הצהרה של עורך הבקשה שאפשר יהיה להוסיף מעליו ממ״ד בעתיד (תקנה 30ב(5)(ב)).
• ביחידת דיור צמודת קרקע, כלומר בלי דירה מעליה או מתחתיה, הממ״ד נבנה במפלס הקרקע (תקנה 30ב(4)).

שתי דירות, אחת מעל השנייה

במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה, ממ״ד בדירה העליונה תלוי בממ״ד בדירה התחתונה.[2] אם רק דיירי הקומה העליונה רוצים ממ״ד, את הדרך יש לבדוק עם מהנדס, ואת ההסכמות מול בעלי הדירה התחתונה עם עורך דין.

בית פרטי אחד בשתי קומות

בבית צמוד קרקע של משפחה אחת, במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה, הממ״ד נבנה במפלס הקרקע.[2] כללי תקנה 201 חלים על ממ״דים בקומות שונות.[1] איך הם חלים על ממ״ד יחיד בקומה העליונה של הבית שלכם יש לבדוק עם מהנדס / פיקוד העורף.

גובה וחיבור לבית קיים

לפי אוגדן פיקוד העורף, ממ״ד בתוספת לבניין קיים יכול להיות נמוך מ-2.5 מטר, אבל לא פחות מ-2.2 מטר, ובתנאי שהנפח לפחות 22.5 מ״ק.[6] כשמחברים את הממ״ד לשתי קומות של בית ישן, המהנדס צריך לבדוק את הגובה בכל קומה מול הגבהים של הבית. כל המידות: גודל ממ״ד לפי התקנות.

עלות

אין מחירון רשמי לממ״ד בבית בשתי קומות. את העלות לבית שלכם יש לבדוק עם מהנדס. מה משפיע על מחיר ממ״ד: עלות ממ״ד בבית פרטי.

מה לשאול את המהנדס לפני שמתכננים

• איפה עובר המגדל, ואם צריך ממ״ד גם בקומה התחתונה.
• איך הממ״ד מתחבר ליסודות הקיימים, ואם צריך כלונסאות.
• אם בבניין יש דירה נוספת: האם צריך הסכמה של בעליה.
• איזה מסלול אישור חל על הבית.

בית בשתי קומות והמענק

לפי החלטה 4195, יחידת דיור צמודת קרקע או במבנה שאינו עולה על 2 קומות יכולה להיות זכאית, אם נבנתה לפני 1992, אינה ממוגנת ואפשר לבנות בה ממ״ד באופן עצמאי. כשאי אפשר להקים ממ״ד תקני, פיקוד העורף מתאים פתרון מיגון חלופי.[7] הזכאות נקבעת רק במערכת הרשמית. מדריך המענק · ממ״ד לבית קיים

שאלות נפוצות

אפשר לבנות ממ״ד רק בקומה השנייה?

לא כחדר שעומד לבד. לפי תקנה 201, ממ״דים בקומות שונות נבנים זה מעל זה, וקירות הממ״ד התחתון ממשיכים עד היסודות. במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה נקבע במפורש שאין להקים ממ״ד בקומה עליונה בלי ממ״ד מתחתיו. סטייה מכללי המיקום אפשרית רק באישור הרשות המוסמכת.[1][2]

מה זה מגדל ממ״דים?

ממ״דים שנבנים זה מעל זה בקומות שונות, כמבנה מוגן אחד, כפי שקובעת תקנה 201. הקירות של הממ״ד התחתון יורדים עד היסודות.[1]

יש דירה למטה ודירה למעלה. מי בונה ראשון?

במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה, ממ״ד בקומה העליונה נבנה רק אם יש ממ״ד מתחתיו. מי שבונה ממ״ד בקומת הקרקע בלי ממ״ד מעליו צריך הצהרה של עורך הבקשה שאפשר יהיה להוסיף מעליו ממ״ד בעתיד.[2]

בית פרטי בשתי קומות: איפה בונים את הממ״ד?

במסלול של תקנות 30א–30ג לתקנות התכנון והבנייה, ביחידת דיור צמודת קרקע הממ״ד נבנה במפלס הקרקע.[2] בכל מקרה אחר את המיקום יש לבדוק עם מהנדס / פיקוד העורף.

בית בשתי קומות יכול לקבל את מענק הממ״ד?

לפי החלטה 4195, יחידת דיור צמודת קרקע או במבנה שאינו עולה על 2 קומות יכולה להיות זכאית, אם נבנתה לפני 1992, אינה ממוגנת ואפשר לבנות בה ממ״ד באופן עצמאי. הזכאות נקבעת רק במערכת הרשמית.[7]

מה הגובה של ממ״ד שמוסיפים לבית קיים?

לפי אוגדן פיקוד העורף, ממ״ד בתוספת לבניין קיים יכול להיות נמוך מ-2.5 מטר, אבל לא פחות מ-2.2 מטר, ובתנאי שהנפח לפחות 22.5 מ״ק.[6]

נבדק לאחרונה: 28.10.2026, מערכת ממ״ד גליל.

מקורות

כל המקורות נבדקו לאחרונה ב-22.10.2026. סימון "רשמי" מציין גוף ממשלתי או ציבורי. כתבות מובאות להשלמת מידע בלבד, וכשיש סתירה עדיף תמיד המקור הרשמי.

1. תקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש״ן-1990, תקנות 198–201, נוסח מעודכן בנבו, נבדק 28.10.2026חקיקה
2. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע״ד-2014, סימן ו׳1 (הוראת שעה), נוסח מעודכן בנבו, נבדק 28.10.2026חקיקה
3. פטור מהיתר בנייה לבניית ממ״ד, gov.il, מינהל התכנוןרשמי
4. תקנות התכנון והבנייה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר) (הוראת שעה) (תיקון), התשפ״ו-2025, קובץ התקנות 12065, 19.10.2025 (עותק באתר olaw.org.il), נבדק 28.10.2026חקיקה
5. חוק-יסוד: הכנסת, סעיף 38 (הארכת תוקף של חיקוקים), אתר הכנסת, קובץ חוקי היסוד, נבדק 28.10.2026חקיקה
6. אוגדן הנחיות לתכנון אדריכלי למרחבים מוגנים (ספטמבר 2024), פיקוד העורףרשמי
7. החלטת ממשלה 4195 מיום 02.06.2026: "תוכנית להשלמה ולהאצה של המיגון ביישובים בטווח 9-0 ק״מ מגבול לבנון" (נוסח מלא), מזכירות הממשלה, דרך מאגר "מפתח התקציב"רשמי